Il terreno agricolo che diventa edificabile non va dichiarato ai fini IMU: la Cassazione chiarisce ogni dubbio
Una recente sentenza stabilisce che, in caso di cambio di destinazione urbanistica deciso dal Comune, non sussiste l’obbligo di dichiarazione da parte del contribuente.
Con la sentenza n. 26921/2025, la Corte di Cassazione è tornata a pronunciarsi su un tema che da anni genera incertezze tra contribuenti e amministrazioni locali: l’obbligo o meno di presentare la dichiarazione IMU (ex ICI) in caso di trasformazione urbanistica di un terreno agricolo in edificabile. Il chiarimento arriva in modo netto e stabilisce un principio destinato a incidere profondamente sull’attività di accertamento dei Comuni e sugli obblighi dei proprietari di terreni.
La vicenda alla base della decisione
Il caso riguardava due contribuenti destinatari di avvisi di accertamento ICI relativi a due annualità, per un’area inserita nel comparto edificatorio comunale. I proprietari avevano impugnato gli atti, sostenendo che il terreno non fosse ancora effettivamente edificabile a causa dell’assenza del PUA (Piano Urbanistico Attuativo) e dei rilevanti oneri di urbanizzazione ancora non sostenuti.
La Commissione tributaria regionale aveva dato ragione al Comune, confermando la validità dell’accertamento. Tuttavia, i contribuenti hanno proposto ricorso in Cassazione, sollevando questioni importanti sul valore del terreno, sull’effettiva edificabilità e, soprattutto, sull’obbligo di presentare la dichiarazione IMU per comunicare il cambiamento di destinazione del terreno.
Il principio della Corte: nessun obbligo di dichiarazione per le trasformazioni urbanistiche
Analizzando i vari motivi di ricorso, la Cassazione ha rigettato la maggior parte delle doglianze, accogliendo parzialmente solo quella relativa al cumulo giuridico delle sanzioni tributarie. Ma ciò che rende la sentenza particolarmente rilevante è il principio che i giudici hanno voluto ribadire in merito alla dichiarazione IMU per i terreni trasformati.
La Corte ha affermato che:
“L’onere dichiarativo della variazione degli elementi di imposizione previsto dall’art. 10, comma 4, del D.Lgs. n. 504/1992 (ICI) e, nell’IMU, dall’art. 13, comma 12-ter, del D.L. n. 201/2011 non sussiste nell’ipotesi in cui la variazione consista nella sopravvenuta trasformazione di un terreno agricolo in area edificabile in forza dello strumento urbanistico generale adottato dall’ente impositore.”
In altre parole, il contribuente non è tenuto a presentare alcuna dichiarazione quando la variazione dipende da un atto pubblico del Comune, come l’approvazione del Piano Regolatore Generale (PRG) o del Piano Urbanistico Comunale (PUC).
La ragione è semplice: questi strumenti urbanistici godono di pubblicità legale, rendendo la nuova destinazione d’uso giuridicamente conoscibile. Pertanto, il Comune — che è anche l’autore della modifica — non può pretendere dal cittadino una dichiarazione che confermi un fatto già noto all’amministrazione stessa.
La pubblicità legale come fondamento del principio
La Cassazione ha basato il proprio ragionamento sul regime di trasparenza e conoscibilità degli atti di pianificazione urbanistica. Poiché l’adozione di un piano regolatore o di una variante è un atto pubblico, la variazione della destinazione del terreno diventa automaticamente nota al Comune e accessibile a chiunque.
Ne consegue che non può gravare sul contribuente l’onere di comunicare un dato già presente negli atti dell’ente impositore. Inoltre, il presupposto impositivo dell’IMU — ossia la potenzialità edificatoria del terreno — nasce proprio da un atto amministrativo del Comune stesso, rendendo illogica qualsiasi richiesta di dichiarazione aggiuntiva.
Le implicazioni pratiche della sentenza
La pronuncia n. 26921/2025 chiarisce definitivamente un punto che aveva dato luogo a numerosi contenziosi. D’ora in avanti, i Comuni non potranno più sostenere che il contribuente sia inadempiente per mancata dichiarazione IMU in caso di semplice approvazione di un piano urbanistico.
Ciò non esclude, però, l’obbligo di dichiarazione in altre situazioni, come l’acquisto, la vendita o la concessione in uso di immobili, o nei casi in cui intervengano mutamenti soggettivi o strutturali che non siano automaticamente conoscibili dall’amministrazione.
Per i proprietari di terreni agricoli trasformati in edificabili tramite il PRG o il PUC, la sentenza rappresenta una tutela importante contro accertamenti tardivi o sanzioni per presunti omessi adempimenti dichiarativi.
Un principio destinato a fare scuola
La decisione della Cassazione ribadisce un concetto di buon senso: quando il cambiamento nasce da un atto pubblico del Comune, quest’ultimo non può pretendere che il cittadino glielo “comunichi” di nuovo.
È un principio di coerenza amministrativa che riduce gli adempimenti inutili e rafforza il rapporto di fiducia tra contribuente e pubblica amministrazione.
Con questa sentenza, la Corte Suprema pone un nuovo punto fermo nella complessa materia della fiscalità locale, segnando una direzione chiara verso una maggiore razionalità e semplificazione degli obblighi tributari legati ai terreni edificabili.